El compromiso de UCI es que todos los préstamos firmados cumplan los requisitos de crédito responsable.
Contratar la hipoteca

contratar la hipoteca

Si usted contrata una hipoteca tendrá que firmar un documento donde se compromete a cumplir sus obligaciones hasta la devolución total del dinero prestado. Antes de decidirse por la oferta de una entidad financiera determinada es recomendable que analice el coste total (intereses, comisiones de la entidad y gastos) de cada una de ellas. Además, para contratar una hipoteca hay que tener en cuenta los siguientes factores.

Importe máximo

La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:

Contratar la HipotecaEl valor de la vivienda. Las entidades financieras prestan en general hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Banco de España.

Contratar la HipotecaLos ingresos. La cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos justificables del solicitante. Es recomendable un criterio de prudencia y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad máxima de endeudamiento, sobre todo si opta por un tipo de interés variable. Hay entidades que ofrecen mecanismos de protección a las subidas de los tipos de interés con limitaciones al incremento de la cuota en función por ejemplo del IPC.

Utilice los simuladores que le ofrecen las páginas web de las entidades para hacer sus números y calcular la cuota en función del importe, el plazo y el tipo de interés.

Otros factores que condicionan la determinación del importe son: la política de riesgos de la entidad, si es vivienda habitual o si es primera hipoteca.

La entidad que estudia la solicitud de préstamo tiene la obligación de evaluar la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente, para lo cual consultará el historial crediticio del mismo. Para ello, puede acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito, en los términos y con los requisitos y garantías previstos en la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

La cuota

Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.

Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.

Cuando se permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina carencia total. Si se permite no pagar la parte de amortización, es decir, solo se pagan los intereses, se llama carencia parcial o de amortización.

La amortización

Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota.

En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas, al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario.

Amortización o reembolso parcial es el dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.

El Plazo

Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 30 años, lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.

Los préstamos hipotecarios debido a su elevado importe se contratan normalmente a un plazo largo con el fin de que la cuantía de las cuotas sea asumible para el deudor.

Comisiones

Las comisiones bancarias son las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios (por ejemplo, estudiar su solicitud y abrir el préstamo, modificar el contenido de los contratos, cancelar anticipadamente la operación, etc.). Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y sus clientes, si bien solo podrán percibirse comisiones (o repercutirse gastos) por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.

Las entidades deberán informar previamente a los clientes del importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles, así como del de los gastos que vayan a repercutirles

• Comisión de apertura: Suele ser un porcentaje sobre el importe concedido. Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados.

Puede haber otras comisiones, que la Entidad deberá comunicar al cliente y que éste deberá aceptar expresamente.

Las más frecuentes son:

» Compensación por desistimiento
» Compensación por riesgo de tipo de interés
» Comisión por subrogación
» Comisión por modificación de condiciones contractuales o garantías

La tramitación del préstamo hipotecario

Si la compra se realiza a través de un Agente Inmobiliario éste le puede informar sobre las distintas ofertas de financiación hipotecaria que ofrecen las Entidades y orientarle, en general sobre el tipo de préstamo que se adapta a su situación y necesidades. También puede encontrar información en la publicidad que realizan las entidades de crédito en los diferentes medios de comunicación y en sus páginas de Internet.

En los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página del Banco de España estará disponible la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario elaborada por el Banco de España, para que el cliente disponga de la información adecuada para adoptar la decisión de financiación. Deberá hallarse a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.

Para comparar las ofertas de las distintas entidades puede ampliar información pidiendo la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), en esta se especifica, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y los gastos que corren a cargo del cliente (tasación, gestoría,...) aun cuando el préstamo no se llegara a firmar. Si lo solicita, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarle de forma gratuita dicha ficha.

La Ficha de Información Personalizada (FIPER) proporcionará la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su solicitud de préstamo, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada antes de suscribir su contrato. Se entregará a todos los clientes de forma gratuita con la debida antelación.

Test Idoneidad

El objetivo de este documento es que la entidad conozca sus características como cliente con la finalidad de proporcionarle el nivel de protección adecuado y asegurarnos de que usted comprende el alcance y las condiciones del préstamo en el cual va a intervenir, y que por tanto conoce y asume los riesgos de la operación.

Oferta Vinculante

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, la entidad financiera estudia su capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y comprueba la situación registral. Si su solicitud resulta aceptada deberá pedirle a la entidad financiera una oferta vinculante, que es un documento que desarrolla las principales condiciones financieras del préstamo y que tiene una vigencia de catorce días desde la fecha de su emisión.
La Oferta Vinculante recoge:

1. Importe y forma de entrega del préstamo.
2. Amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.
3. Interés: nominal, revisiones, índice de referencia.
4. Comisiones.
5. Otros gastos: tasación, notario, registro.

La información adicional sobre instrumentos de cobertura de tipo de interés o cláusulas suelo y techo, si existieran. Se recogerá en un documento Anexo

Con la Oferta Vinculante se evitan malos entendidos y confusiones derivados de acuerdos o negociaciones verbales. En caso de que usted, finalmente, no acepte la oferta, debe tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.

En caso de que acepte la oferta, se acordará una fecha de firma. Al menos 3 días antes de esa fecha el cliente tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario. Esta revisión es muy recomendable para poder rectificar a tiempo cualquier diferencia en las condiciones pactadas. Si no coincidiesen las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de advertirle y usted puede desistir de la operación si la entidad no rectifica el contenido del contrato.

Si está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.

Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.

La escritura del préstamo hipotecario

Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el notario da fe de los mismos.

Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.

El original de la escritura será para la entidad financiera y el cliente recibirá una copia de la misma junto con las liquidaciones de los impuestos correspondientes. Estas gestiones las realiza normalmente una gestoría.

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